El Banco de los reglamentos internacionales (BRI), (el banco central de los bancos centrales), disparó la señal de alarma, en su informe anual publicado a finales de junio, sobre el endeudamiento de los inversores en los bienes inmuebles no residenciales. Estos tres años próximos vencen en efecto mil millones de dólares, de libros o de euros de créditos que los propietarios de oficinas, comercios, almacenes y hoteles suscribieron masivamente entre 2005 y 2007, o al pico de los precios, y que no podrán honorar.

Es lo que llamamos “la pared de la deuda”, es decir una concentración excepcional de préstamos que llegan a plazo al mismo tiempo, lo que los prestatarios tendrán dificultad de reembolsar y los bancos a refinanciar, debido a las exigencias aumentadas en fondos propios y nuevas reglas políticas. Esta “pared de la deuda” encuentra sus fundaciones en los años 2005 a 2007, cuando el apetito de los inversores y el crédito fácil hacían inconsideradamente subir el precio de los bienes inmuebles comerciales, con compras financiadas hasta el 100 % por el préstamo. Los riesgos han sido ampliados por técnicas bancarias, por fórmulas sin amortización que el prestatario paga, en curso de préstamo, sólo sus intereses, y reembolsa el capital a su vencimiento, en general gracias a la venta del edificio.

En los Estados Unidos, Steve Renna, presidente de Nacional Asociación of Real Estate Investment Gerentes (Nareim), evalua en 800 mil millones de dólares (636,7 mil millones de euros) el importe de los créditos que vence en el curso de los dos próximos años, de los que están la mitad de las deudas incobrables. En 2008 y 2009, el valor de los edificios fracasó del 30 % al 50 %, una depreciación excesiva, que posiblemente será devuelta, en 2010, el 25 % o el 35 % para los edificios de buena categoría. Los bancos ya registraron, al primer trimestre, una tasa del 10 % de impagados del CMBS, contra el 2 % por 3 % un año antes.

Para Europa, el gabinete CB Richard Ellis considera, en un estudio aparecido en abril, que 207 de los 970 mil millones de euros de préstamos inmobiliarios, a finales de 2009, son adosados a edificios de mala calidad, financiados además con un endeudamiento fuerte, y ya encuentran grandes dificultades de reembolso. El gabinete DTZ, ha calculado que 482 mil millones de euros preparados, en Europa, deberán ser negociados de nuevo en el curso de los dos próximos años, obligando a los bancos a encontrar nuevos capitales a la altura de 115 a 156 mil millones de euros entre 2010 y 2011.

Los países más tocados de Europa son el Reino Unido (el 22 % de la deuda y el 36 % de las necesidades de refinanciación), España (respectivamente el 16 % y el 20 %), Francia (el 13 % y el 11 % de las necesidades, esta cerca de 13 mil millones de euros) y Alemania (el 14 % y el 8 %). Países como Irlanda, Portugal, Rumania, Hungría, han sido menos endeudados en valores absolutos pero sin embargo muy expuestos, en particular a los problemas de impagados, de deudas incobrables y de ventas forzadas.

Tales impagados pueden ser saldados de dos modos. Los propietarios venden sus edificios hoy, aceptando bajar los precios, y encontrarán a compradores entre los cazadores de buenos negocios que disponen de dinero al contado, como los fondos soberanos de Singapur, de Qatar y las familias afortunadas. Es lo que explica el frenesí de compra de los Qataris en Londres.

Otra vía es reestructurar estas deudas con los mismos bancos u otras, alargarlas o revenderlas. Es lo que hizo el fondo canadiense Tahití, que había adquirido 61 hoteles administrados por Intercontinental en 2005: la deuda de 461 millones de libras (557 millones de euros) ha sido rescatada por el fondo soberano de Singapur GIC.

Algunos conflictos entre bancos y prestatarios fueron suspendidos sin embargo delante de los tribunales: por ejemplo, la torre de la Defensa en el barrio comercial parisino, que pertenecía al banco Lehman Brothers, hoy desaparecido; el fondo inglés Mansford, que compró once plataformas logísticas por 65 millones de euros y no puede reembolsar Royal Bank of Scotland; territorial Orco, colocada bajo salvaguardia.

Otros establecimientos sueñan con crear su estructura “bad bank” para administrar estos créditos estafas. Es el caso, en Alemania, del banco Pfandbriefbank, el nuevo nombre de Hypo Real Estate, después de su salvamento durante la catástrofe por el Estado en 2008. En España, los bancos reagrupan sus préstamos dudosos en el “bad bank” bautizado Ahorro Corporation Soluciones Inmobiliarias.

Los bancos ya salvados una vez y quienes no pueden fijar nuevas pérdidas compraron, por el momento, rechazando los vencimientos a días mejores, cuando los precios volverán a montar… Pero esta perspectiva está lejos de ser cierta.

Isabelle Rey-Lefebvre.

El mercado inmobiliario duda en volver a empezar, después de dos años muy difíciles. Incluso si los precios han vuelto al mismo nivel del pasado decenio, las transacciones son tímidas pero positivas…

Incluso si es demasiado pronto para realmente hablar de recuperación de la actividad, el mercado inmobiliario va mejorando. El fin del año 2008 y la mayor parte del 2009 han sido muy complicados para el sector, con un marcado descenso del número de transacciones. Desde hace algunos meses, los negocios se recuperan progresivamente, pero es cierto que la tendencia se mantiene frágil.

Forzado por las circunstancias, el comportamiento de los actores ha cambiado. A muchos vendedores les cuesta comprender que el mercado había cambiado, que deberían reactualizar el precio de venta a la baja (sin regalar…) si quieren cerrar la operación. Desde el principio del año, parecen estar un poco más a la escucha. Los compradores, por el contrario, ellos están a menudo demasiado a la escucha! Los compradores negocian mucho los precios, determinados a realizar una buena operación. Tenemos a veces dificultades para hacerles comprender que no es porque los valores hayan bajado que podrán comprar a cualquier precio. Algunos hacen a veces proposiciones totalmente indecentes.

Tanto sean vendedor o comprador, han entrado en una nueva fase del mercado y ha llegado el momento de vivir la inmobiliaria de otra manera! AQUI

Interval Group.

Según un estudio publicado en los Estados Unidos el miércoles pasado, la ciudad de Viena posee la mejor calidad de vida del mundo, Bagdad la peor. Por lo tanto, ciudades como Nueva York o Paris tienen clasificaciones medianas.

En efecto, según el gabinete privado de consultores Mercer, que establece esta lista anualmente, Viena, Zurich, Ginebra, Vancouver (Canadá) y Aukland (Autralia) son las cinco primeras áreas metropolitanas donde es bueno vivir. Paris se sitúa solamente en la 34ª posición, Londres en la 39ª, y New York se clasifica justo después de Madrid, en la 49ª posición.

Este estudio publicado en los Estados Unidos el miércoles pasado se basa sobre criterios de estabilidad política, de seguridad, de servicios, de salud, de los transportes o de los bancos, y toma menos en consideración elementos como la escena artística, los espectáculos o la vida nocturna. Pero también la elección se basa en la educación, la libertad de expresión y movimiento y del medio ambiente. Con criterios semejantes, Suiza se encuentra con tres ciudades en la lista de los diez primeros, así como Alemania.

En América, la palma es otorgada a Canadá con Vancouver para la 4ª posición, Otawa (14), Toronto (16) y Montreal (21). Honolulú (31) es la ciudad de los Estados Unidos la más viable, seguida por San Francisco (32) y Boston (37). Chicago y Washington llegan ex-aequo en 45ª posición, un poco antes New York, que se escapa por poco a la 50ª posición.

En cuanto a Europa, Londres esté en la 39ª fila, y Atenas está abajo de la lista, en la 75ª posición. Finalmente, en referencia a Asia, las peores notas están atribuidas a Dacca en Bangladesh (206), y en las antiguas ciudades soviéticas de Bichkek (Kirghiztan, 209), y Douchanbé (Tadjikistan, 210). Para finalizar, la ciudad de Bagdad posee un triste récord, y se coloca a la 221ª posición.

Interval aconseja a los futuros compradores de no esperar demasiado. Nuestros colaboradores han remarcado que el número de bienes inmobiliarios puestos en venta en el mes de marzo está en alza del 17% con respecto al mismo período un año antes, y de 20% respecto al primer trimestre.

Las cifras precisan que el plazo medio de transacción se ha estabilizado en torno a 10 semanas, osea cerca de tres semanas menos que el año pasado en la misma época, y que la parte de los bienes vendidos en menos de un mes se ha incrementado de 35%. Otra información, el alza de precio de los apartamentos prosigue +0,7% en marzo y +2% en tres meses. Los precios de las casas está más fijado con una evolución de -0,1% durante un mes y +0,8% durante tres meses.

Conviene de todas formas remarcar que los precios difieren en función de las regiones. En el este, los precios han aumentado de +0,7% durante un mes y de 2,2% durante tres meses mientras que bajan de -2,5% durante un mes y de -1,2% durante tres meses en el oeste.

En la medida que es muy probable que el alza de los precios inmobiliarios prosiga, o al menos se fije durablemente a su nivel actual, yo aconsejo a aquellos que tienen el proyecto de comprar pero que lo aplaza desde cierto tiempo, de no tardar en pasar a la acción, con el fin de aprovechar condiciones de crédito históricamente más bajas.

Ustedes están decididos a comprar pero les falta tiempo ? Relájense… Nosotros buscamos para ustedes!

Los profesionales de la inmobiliaria tocados por la crisis.

La crisis no han sido amable con los profesionales de la inmobiliaria europea. Una encuesta realizada por la Royal Institution of Chartered Surceyors (RICS) cerca de 500 de sus miembros revela que 11% han perdido su empleo en el transcurso de los últimos meses y que más de 14% han registrado una forma de reducción de salario.

A título comparativo, solamente 2% estaban en esta situación el año pasado. A la inversa, 24% de los profesionales interrogados forman parte de un aumento de su salario de base, contra 61% el año pasado.

Una tímida recuperación parece estar surgiendo en toda Europa, evidenciada por la edición 2010 de la Revista Europea de la Vivienda, publicada por la Royal Institution de Chartered Surveyors (RICS). Sin embargo, el estudio, demuestra que los resultados han sido muy dispares en todo el continente.

El estudio divide el año 2009 en dos partes, indicando que la primera mitad del año se ha caracterizado por la oscuridad, bajo el efecto duro de la crisis financiera mundial que siguió al colapso de Lehman Brothers en otoño del 2008 mientras que durante el segundo semestre de 2009, el mercado de la vivienda detuvo su caída en muchos países y mostró signos de recuperación.

Los precios han repuntado significativamente en algunos paises. En Noruega, Suecia y el Reino Unido, los precios de la vivienda, en menos de un año aumentaron más de un 8% de su nivel más bajo. Y teniendo en cuenta que mientras la mayoría de las señales que confirman la crisis de la vivienda han sido finalmente de corta distancia en Europa. Si continúa la tendencia actual, el descenso en los mercados de vivienda en 2008 y 2009, en última instancia, demostrarán ser mucho más limitados y localizados en comparación con las previsiones realizadas al final de 2008.

¿Volveremos a la normalidad?

El estudio señala que hay una posibilidad de hablar de un retorno a la normalidad a finales de 2010. Y es que la crisis de 2007 y 2008 era tan poderosa que el mercado aún necesitará más tiempo para recuperarse plenamente, sobre todo en la relación triangular que une el mercado de la vivienda, las finanzas y la política pública.

También el estudio demuestra que Irlanda, España. Grecia y los países bálticos se enfrentan a problemas especialmente complejos eel mercado de la vivienda, debido al pobre desempeño económico combinado con la fragilidad de las finanzas públicas y la disminución del mercado de la vivienda. “Es probable que la recuperación del mercado de la vivienda tarde más tiempo en estos países que en el resto de Europa”, dijo el estudio.

RCIS indica sin embargo, que los mercados de vivienda más importantes de Europa mostraron los primeros signos de recuperación en 2009 gracias a las políticas de los gobiernos y bancos centrales, y una recuperación económica relativamente rápida de la economía de la Europa continental.

Nada está aún garantizado para el año 2010. El futuro sigue siendo incierto para el mercado de la vivienda, informó el estudio. Algunos temen que las recientes señales de recuperación en el mercado de viviendas sean un engaño y que Europa esté expuesta a una caída de los precios el primero semestre 2010. Sin embargo, según el estudio, la mayoría de las economías europeas están en fase de recuperación.

Banco Santander, monarquia inglesa y inmobiliario : Extraña alianza.

Hasta 2009 que fue nombrado Subsecretario de Estado, José Manuel Campa ocupaba la cátedra de Instituciones financieras y de la gobernanza de empresa, en la Universidad de Navarra. Es necesario saber, que se trataba de un empleo remunerado y que ello lo hacía el Banco Santander.

La crisis española, todo el mundo está de acuerdo, es una dimensión incomparable a la de Grecia. Sobre los 541 miles millones de euros de exposición que los bancos alemanes tienen sobre la zona euro, la parte de Grecia se limita al 8%. El más grande, 44% es decir, 244 mil millones de euros, se encuentra en España. Expone a los bancos franceses cuya exposición en Grecia es casi el doble de las de Alemania, hasta una cifra de 191 mil millones de euros en España. ¡Vaya cifras!

La burbuja española es esencialmente inmobiliaria, y el Banco Santander está íntimamente vinculado. Es Banco Santander que, junto al inglés Grosvenor Property, lanzó en España, los productos derivados adosados a créditos inmobiliarios. Y Grosvenor Property, es toda una historia. La sociedad pertenece al hombre más rico del Reino Unido, Gerald Grosvenor, que es al mismo tiempo, 6º Duque de Westminster, primo de la Reina Elizabeth II y padrino del Príncipe William, el heredero de la corona.

Emilio Botin, Presidente de Santander, y Gerald Grosvenor están aliados en negocios, y comparten también el mismo gusto por la caza, las grandes propiedades y el lujo.

El New York Daily News del 12 de marzo de 2008 informa que los dos hombres poseen grandes propiedades en la región de Castilla/La Mancha al sur de Madrid. Allí, en esta propiedad de 16.000 hectáreas, Grosvenor tiene la costumbre de recibir a los Royals e incluso de organizar a veces las “celebraciones” de los herederos de la corona.

La propiedad de Botin se encuentra tan solo a algunos kilómetros de la suya y cosas muy raras ocurren. El diario El País del 25 de abril de 2008 informa, por ejemplo, que una avioneta se estrelló cuando intentaba aterrizar sobre la pista de la propiedad. La policía encontró en el avión 200 kg de droga (hachís) procedente de Marruecos. El único superviviente de este equipo, era un hombre que esperaba al avión sobre la pista de aterrizaje, fue arrestado, después lo soltaron, antes de ser enviado al extranjero donde desapareció. El portavoz de la familia declaró mientras, que este incidente no tenía nada que ver con la familia Botin.

Pero los haberes del Santander no se limitan a las propiedades inmobiliarias. Desde la tormenta financiera que se desencadenó contra los países de Club Med, Jose Manuel Campa, secretario de Estado español de la Economía y de las Finanzas, está muy ocupado. Durante un reciente viaje a Londres, debió explicarse delante de un dorado de 150 financieros y responsables económicos de la ciudad, sobre el estado de la economía española. Incluso, la misma cosa en París, donde pasó el 9 de febrero pasado.

En una entrevista a Les Echos, es presentado como un “universitario famoso” de la  IESE Business School. Lo que no se dice es que hasta 2009 cuando fue nombrado subsecretario de Estado, José Manuel Campa ocupaba, en efecto, la cátedra de Instituciones financieras y de la gobernanza de empresa, en esta Internacional Business School de la Universidad de Navarra.

¡Es necesario saber sin embargo que se trata de un empleo remunerado y que por supuesto esta empleado por Banco Santander! Nos enteramos también de que el Sr. Campa no ha dimitido de sus funciones, sino que se ha tomado únicamente un permiso de larga duración.

¿Todas las verdades deben decirse? Dejanos sus comentarios.

Para intentar hacer pasar la píldora de los créditos sobre 40 ó 50 años, los bancos españoles dicen patrañas sobre … nuestros vecinos franceses. Para justificar un préstamo inmobiliario, largo, muy largo, de un medio siglo, afirman en su publicidad que en Francia conceden préstamos sobre 60 años. Se conocen también los “escrúpulos ” de los banqueros. ¡En cuanto a los periodistas españoles, que no comprueban las informaciones, perdieron su crédibilidad!

“Los bancos están  todavía dispuestos a transformar a todos sus clientes en “esclavos”. Todo eso por 4 paredes, no siempre muy bonitas ni bien construidas. Aquí que algunos “profesionales” españoles afirman, mediante la prensa, que el préstamo sobre 50 años pronto pasará de moda, puesto que sus vecinos franceses ya lanzaron préstamos sobre 60 años. ¿Primera noticia!? Que vergüenza!…

Estos préstamos sobre 60 años no existen en Francia!! y son más bien los préstamos sobre 50 años, al método español, que invadieron el suroeste de Francia, por contagio con la Península Ibérica. Cada país tiene sus mentiras y sus mitos para justificar la especulación y el enriquecimiento sobre la espalda de los compradores a los que toman por tontos. ¡Pero el préstamo sobre 60 años made en Francia es una mentira!

Los préstamos alcanzan costes absurdos vista su duración, simplemente aberrante. Se hablaba de los préstamos sobre 50 años, pero era la última temporada. ¡Intentan dirigirse hacia los préstamos hipotecarios sobre 60 años! Y se inventan créditos sobre 60 años en otros países (ahora en Francia) para engañar mejor el cliente.

Hace pocos días, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) publicó un informe sobre España y los riesgos que implicaban el sobreendeudamiento en nuestro país. ¿Es el momento de inventar un préstamo absurdo?

Ver enlace AQUI

Después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, los precios de las viviendas han disminuido de 12% en España, según un boletín económico trimestral publicado por el Banco de España.

Esta baja ha generado un ”efecto riqueza negativo” para los propietarios, indica el banco: en efecto, la caída del valor de las viviendas reduce la capacidad de préstamo para comprar bienes, y por otra parte, “disminuye la confianza”.

El banco destaca mientras que la caída de los precios de la inmobiliaria española es menor que la observada en otros países, tales como  Reino Unido (-16%) o incluso Estados Unidos (-33%).

España y Vietnam han firmado un acuerdo de principio que permite al primero financiar una parte de la nueva red de metro de Ho Chi Minh-ciudad.

El importe de la financiación aportado por España podría ser de 500 millones de euros, según un comunicado del ministerio español de Industria.

El acuerdo firmado entre el Ministro de Industria español, Miguel Sebastián y el Vice-Primer Ministro vietnamita, Pham Gia Khiem, se refiere a la financiación parcial por España de tres proyectos de tratamiento y de gestión de aguas, por un importe de 65 millones de euros.

Hasta el momento, el Ministerio no ha precisado que empresas españolas estarán implicadas en estos proyectos.