// July 14th, 2010 // No Comments » // Economia, Inmobiliaria
El Banco de los reglamentos internacionales (BRI), (el banco central de los bancos centrales), disparó la señal de alarma, en su informe anual publicado a finales de junio, sobre el endeudamiento de los inversores en los bienes inmuebles no residenciales. Estos tres años próximos vencen en efecto mil millones de dólares, de libros o de euros de créditos que los propietarios de oficinas, comercios, almacenes y hoteles suscribieron masivamente entre 2005 y 2007, o al pico de los precios, y que no podrán honorar.
Es lo que llamamos “la pared de la deuda”, es decir una concentración excepcional de préstamos que llegan a plazo al mismo tiempo, lo que los prestatarios tendrán dificultad de reembolsar y los bancos a refinanciar, debido a las exigencias aumentadas en fondos propios y nuevas reglas políticas. Esta “pared de la deuda” encuentra sus fundaciones en los años 2005 a 2007, cuando el apetito de los inversores y el crédito fácil hacían inconsideradamente subir el precio de los bienes inmuebles comerciales, con compras financiadas hasta el 100 % por el préstamo. Los riesgos han sido ampliados por técnicas bancarias, por fórmulas sin amortización que el prestatario paga, en curso de préstamo, sólo sus intereses, y reembolsa el capital a su vencimiento, en general gracias a la venta del edificio.
En los Estados Unidos, Steve Renna, presidente de Nacional Asociación of Real Estate Investment Gerentes (Nareim), evalua en 800 mil millones de dólares (636,7 mil millones de euros) el importe de los créditos que vence en el curso de los dos próximos años, de los que están la mitad de las deudas incobrables. En 2008 y 2009, el valor de los edificios fracasó del 30 % al 50 %, una depreciación excesiva, que posiblemente será devuelta, en 2010, el 25 % o el 35 % para los edificios de buena categoría. Los bancos ya registraron, al primer trimestre, una tasa del 10 % de impagados del CMBS, contra el 2 % por 3 % un año antes.
Para Europa, el gabinete CB Richard Ellis considera, en un estudio aparecido en abril, que 207 de los 970 mil millones de euros de préstamos inmobiliarios, a finales de 2009, son adosados a edificios de mala calidad, financiados además con un endeudamiento fuerte, y ya encuentran grandes dificultades de reembolso. El gabinete DTZ, ha calculado que 482 mil millones de euros preparados, en Europa, deberán ser negociados de nuevo en el curso de los dos próximos años, obligando a los bancos a encontrar nuevos capitales a la altura de 115 a 156 mil millones de euros entre 2010 y 2011.
Los países más tocados de Europa son el Reino Unido (el 22 % de la deuda y el 36 % de las necesidades de refinanciación), España (respectivamente el 16 % y el 20 %), Francia (el 13 % y el 11 % de las necesidades, esta cerca de 13 mil millones de euros) y Alemania (el 14 % y el 8 %). Países como Irlanda, Portugal, Rumania, Hungría, han sido menos endeudados en valores absolutos pero sin embargo muy expuestos, en particular a los problemas de impagados, de deudas incobrables y de ventas forzadas.
Tales impagados pueden ser saldados de dos modos. Los propietarios venden sus edificios hoy, aceptando bajar los precios, y encontrarán a compradores entre los cazadores de buenos negocios que disponen de dinero al contado, como los fondos soberanos de Singapur, de Qatar y las familias afortunadas. Es lo que explica el frenesí de compra de los Qataris en Londres.
Otra vía es reestructurar estas deudas con los mismos bancos u otras, alargarlas o revenderlas. Es lo que hizo el fondo canadiense Tahití, que había adquirido 61 hoteles administrados por Intercontinental en 2005: la deuda de 461 millones de libras (557 millones de euros) ha sido rescatada por el fondo soberano de Singapur GIC.
Algunos conflictos entre bancos y prestatarios fueron suspendidos sin embargo delante de los tribunales: por ejemplo, la torre de la Defensa en el barrio comercial parisino, que pertenecía al banco Lehman Brothers, hoy desaparecido; el fondo inglés Mansford, que compró once plataformas logísticas por 65 millones de euros y no puede reembolsar Royal Bank of Scotland; territorial Orco, colocada bajo salvaguardia.
Otros establecimientos sueñan con crear su estructura “bad bank” para administrar estos créditos estafas. Es el caso, en Alemania, del banco Pfandbriefbank, el nuevo nombre de Hypo Real Estate, después de su salvamento durante la catástrofe por el Estado en 2008. En España, los bancos reagrupan sus préstamos dudosos en el “bad bank” bautizado Ahorro Corporation Soluciones Inmobiliarias.
Los bancos ya salvados una vez y quienes no pueden fijar nuevas pérdidas compraron, por el momento, rechazando los vencimientos a días mejores, cuando los precios volverán a montar… Pero esta perspectiva está lejos de ser cierta.
Isabelle Rey-Lefebvre.
